ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินมีเงื่อนไขอย่างไร? ภาษีการโอนที่ดินแต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร? ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินจ่ายเท่าไหร่ สำหรับผู้ที่กำลังมีแพลนจะซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือซื้อที่ดินเปล่าเพื่อสร้างบ้านในฝันของคุณให้เป็นจริง รู้หรือไม่ว่านอกจากข้อตกลงกับผู้ขายหรือเจ้าของเดิมแล้ว ยังมีค่าโอนที่ดินซื้อขายที่คุณต้องจ่ายในระหว่างกระบวนการซื้อ-ขายด้วย
บทความนี้ได้รวบรวมค่าธรรมเนียมโอนที่ดินที่ผู้ซื้อบ้านต้องรู้ ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินคืออะไร หลังกฎหมายแก้ไขปี 2566 ค่าโอนที่ดินมีเพิ่มอะไรบ้าง ? รวมถึงเอกสารที่ต้องเตรียมและขั้นตอนการยื่นเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน เพื่อไม่ให้คุณเสียเวลาและสามารถทำเรื่องโอนที่ดินได้ครบ จบภายในหนึ่งวัน
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?
มาลองดูกันว่า ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีอะไรบ้าง ? เพื่อเตรียมเงินให้เพียงพอกับค่าโอนที่ดิน ไม่ต้องเสียเวลาออกไปเบิกเงิน หรือต้องทำเรื่องโอนบ้าน-โอนที่ดินในวันถัดไป
ค่าธรรมเนียมการโอนจะคิด 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน เช่น ถ้าราคาประเมินของบ้านหลังนั้นอยู่ที่ 1,500,000 บาท ก็จะคิดดังนี้
วิธีคิดค่าโอนที่ดิน 1.5 ล้าน x 2% = 30,000 บาท
ค่าภาษีเงินได้
- บุคคลธรรมดาจะคิด 1% – 2.5% ของราคาประเมินกรมที่ดิน
- กรณีราคาประเมินเกิน 6 ล้านบาท จะมีเงื่อนไขการคำนวณสูงกว่า 2.5%
- นิติบุคคลจะคิดที่ 1% ของราคาขายจริง
- อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- จะมีการเรียกเก็บอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาที่ตกลงซื้อขายที่ดิน กรณีราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินต้องใช้ราคาประเมินในการคำนวณค่าโอนที่ดิน
- วิธีคำนวณอากรแสตมป์ ราคาขาย 2,000,000 บาท ราคาประเมิน 1,500,000 บาท คำนวณค่าอากรแสตมป์ 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
- จะมีการคิดภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขายที่ดินที่ตกลงกัน กรณีราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินจะต้องนำราคาประเมินมาคำนวณเป็นราคาค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
- วิธีคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ราคาขาย 2,000,000 บาท แต่ราคาประเมิน 1,500,000 บาท คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะได้ 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท
- ค่าจดจำนองกรณีผู้ซื้อกู้เงินกับสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้านหรือที่ดิน ค่าจดจำนองจะคิด 1% ของมูลค่าจำนอง เช่น กู้ 2,000,000 บาท
วิธีคำนวณค่าจดจำนอง 2 ล้าน x 1% = 20,000 บาท
- ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ค่าอากร 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
ในกรณีส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะจ่ายฝ่ายละครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินแต่ละกรณีแตกต่างกันอย่างไร?
ปัจจุบันรับโอนที่ดิน-โอนบ้าน ค่าใช้จ่ายหรือค่าโอนที่ดินจะขึ้นอยู่กับลักษณะความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน พร้อมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ได้แก่ ภาษีเงินได้ อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินแบ่งออกได้เป็น 6 กรณี โดยมีรายละเอียดดังนี้
1. ค่าโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย
- จะมีค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- ค่าภาษีเงินได้ : หากราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาท คุณต้องเสียภาษี 5% แต่หากราคาซื้อขายต่ำกว่า 20 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น
2. ค่าโอนที่ดินให้บุตรโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย
กรณีที่บิดามารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสหรือบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรตามกฎหมาย บิดา มารดาจะต้องเสียภาษีเงินได้เพิ่มเติมตามตารางภาษีการโอนที่ดินประจำปี พ.ศ. 2565
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : การจ่ายภาษีตามขั้นบันไดหรือสามารถลดหย่อนได้สูงสุด 50%
3. ค่าโอนที่ดินให้คู่สมรส
กรณีที่สามีภรรยาจดทะเบียนสมรสกันและต้องการโอนที่ดินให้กันจะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : ภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.5% หรือ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีขั้นบันไดแล้วโดนลดหย่อน 50%
4. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ญาติ
กรณีโอนที่ดินให้ญาติทางสายโลหิต เช่น พี่ น้อง ลุง ป้า น้าอา กรณีนี้รวมถึงบุตรบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขยจะมีค่าโอนที่ดินให้ญาติ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 2% กรณีโอนให้ลูกหลาน ค่าธรรมเนียม โอนที่ดิน 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : .5% หรือ 3.3% ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าภาษีเงินได้ : จ่ายภาษีแบบขั้นบันไดแล้วได้ส่วนลด 50%
5. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดก
กรณีโอนที่ดินมรดกจะคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน :
- บุพการี คู่สมรส และผู้สืบสันดาน 0.5%
- ญาติทางสายโลหิต ลูกบุญธรรม และบุคคลอื่น ๆ คิดเป็น 2%
- ภาษีเงินได้ อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้รับยกเว้น
ค่าภาษีมรดก
- ราคาที่ดินไม่เกิน 100 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น
ที่ดินราคาเกิน 100 ล้านบาท ให้เสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ดังนี้
- บุพการีและผู้สืบสันดาน 5%
- ญาติสายโลหิตและบุคคลอื่น 10%
- คู่สมรสตามกฎหมายได้รับการยกเว้น
6. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินซื้อขาย
กรณีสุดท้ายคือค่าโอนที่ดินในรูปแบบการซื้อขาย ค่าใช้จ่ายมีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 2%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : การจ่ายภาษีแบบขั้นบันไดสามารถหักลดหย่อนได้ตามปีที่ถือครอง
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
สำหรับผู้ที่จะโอนที่ดินไม่ว่ากรณีใด ๆ ก็ตาม แนะนำให้เตรียมเอกสาร ข้อมูล และเงินค่าโอนที่ดินให้พร้อม แนะนำให้ไปจองคิวที่สำนักงานที่ดินแต่เช้า เพื่อลดเวลารอ สิ่งสำคัญคือต้องไปที่นั่นก่อนเวลา ขั้นตอนการโอนที่ดินมีดังนี้
- กรอกแบบฟอร์มคำขอ แนบเอกสารประกอบการขอโอนที่ดิน
- เมื่อกรอกแบบฟอร์มขอโอนที่ดินแล้วให้นำไปยื่นต่อเจ้าหน้าที่และรับบัตรคิว
- เมื่อถึงเวลาเข้าคิวให้ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน ค่าโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เมื่อเจ้าหน้าที่คำนวณค่าใช้จ่ายเสร็จแล้วจะได้รับใบคำนวณการชำระเงินจากเจ้าหน้าที่
- เมื่อได้รับใบคำนวณต้นทุนจากเจ้าหน้าที่แล้ว ให้นำใบคำนวณราคาโอนที่ดินมาที่ฝ่ายการเงิน คุณจะได้รับใบเสร็จสีน้ำเงินและสีเหลือง
- ยื่นใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ ให้ผู้ขายเก็บใบเสร็จสีน้ำเงินไว้ ผู้ซื้อเก็บสำเนาใบเสร็จรับเงิน
- เจ้าหน้าที่จะสลักหลังโฉนดมอบให้ตรวจสอบ หลังจากตรวจสอบความถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ท่านจะได้รับโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาจะซื้อจะขาย (ทต.13) ซึ่งจะถือว่าการซื้อขายที่ดินและการโอนที่ดินเสร็จสิ้น
ทั้งนี้สำหรับผู้ที่ไม่สะดวกไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนได้
เอกสารที่ต้องใช้ในการชำระค่าโอนที่ดิน
เอกสารที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินปี 2565 กรมที่ดิน แบ่งเป็น 2 กรณีดังนี้
1. กรณีบุคคลธรรมดาโอนที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนารับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อพร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือมอบอำนาจ (ท.บ.21) กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
2. กรณีนิติบุคคลโอนที่ดิน
- หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายชื่อผู้ถือหุ้นซึ่งต้องมีอายุไม่เกินหนึ่งเดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อผู้อำนวยการ
- รายงานการประชุมคณะกรรมการที่ระบุวัตถุประสงค์ในการจัดซื้อและแหล่งที่มาของเงินทุนที่ใช้ในการจัดซื้อ
- หนังสือมอบอำนาจกรณีให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประจำตัวผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งสำหรับผู้ที่มีแผนจะซื้อจะขายที่ดิน คือ อัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน อย่าลืมตกลงกับผู้ซื้อหรือผู้ขายที่จะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน หรือหากรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกันทั้ง 2 ฝ่ายต้องจ่ายฝ่ายละเท่าไหร่ ? คุณแบ่งเปอร์เซ็นต์อย่างไร ? จำเป็นต้องตกลงกันให้ดีเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง