ที่ดิน ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงที่ใคร ๆ ก็หมายจะมีไว้ในครอบครอง

เมื่อพูดถึง “ที่ดิน” ทรัพย์สินมูลค่าสูงที่ใคร ๆ ก็หมายปองที่จะมีไว้ในครอบครอง เราอาจจะยังสงสัยอยู่ว่า ที่ดินในประเทศไทยมีกี่ประเภท อักษรย่อ “ที่ดิน” หมายถึงอะไร ที่ดินประเภทไหนที่สามารถซื้อ ขาย โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย และเรามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่ละประเภทอย่างไรบ้าง รู้ก่อนซื้อ-ขายจะได้ไม่เกิดปัญหา

คำว่า “ที่ดิน” ในทางกฎหมาย หมายถึง พื้นที่ดินทั่วไป ซึ่งไม่ได้จำกัดแค่ที่ดินที่ใช้สร้างอาคารบ้านเรือนหรือทำการเกษตรเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมไปถึงที่ดินตามธรรมชาติ ได้แก่ ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเล 

โดยหลักแล้วที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ

ที่ดินของรัฐ : ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 2 ระบุไว้ว่า เป็นที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่งให้ถือว่าเป็นของรัฐ และเป็นที่ดินในความดูแลของส่วนราชการเช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร ฯลฯ ซึ่งถือเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ใช้เพื่อประโยชน์ส่วนรวมหรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อุทยานแห่งชาติ ป่าไม้ ที่ราชพัสดุ

ที่ดินที่สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้

1. โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินหรือ นส. 4 หรือ ครุฑแดง เป็นเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของ ออกโดยกรมที่ดินตามกฎหมาย. ให้ถือว่าเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์ โดยในโฉนดที่ดินจะระบุข้อมูลสำคัญต่าง ๆ ได้แก่ เลขโฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน รายชื่อผู้ครอบครองโฉนด ขนาดที่ดิน ลักษณะที่ดิน และสารบัญจดทะเบียนเอกสารในส่วนนี้รวมถึงโฉนดที่ดินด้วย และตราที่ระบุว่า “ได้ทำประโยชน์” ที่ออกตามกฎหมายเดิมด้วย

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์

หนังสือที่พนักงานเจ้าหน้าที่รับรองว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินมีดังนี้

• น.ส.3 น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ เอกสารที่ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน แต่สามารถซื้อ ขาย โอน และนำไปขอออกโฉนดได้ โดยยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดและรังวัด ติดประกาศเรียบร้อยแล้ว
• น.ส.3 ก. หรือครุฑเขียว เอกสารที่ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศและการกำหนดตำแหน่งที่ดิน สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้เลย โดยไม่ต้องรอการรังวัดและประกาศจากราชการ

ข้อควรระวัง 

• ที่ดินมีโฉนดที่ทิ้งร้างเกิน 10 ปีที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 5 ปี จะตกเป็นของแผ่นดิน
• หากบุคคลใดครอบครองที่ดินติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีโดยปราศจากการรบกวนจากเจ้าของที่ดิน ผู้นั้นจะสามารถฟ้องศาลและขอกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้
• ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น แล้วผู้ที่ถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิ

ที่ดินที่ซื้อ-ขาย-โอนไม่ได้

3. น.ส.2

น.ส. 2 น.ส. 2 ก. หรือ ใบจอง เป็นการครอบครองที่ดินชั่วคราว ออกโดยโครงการจัดที่ดินทำกินให้ราษฎร มีเงื่อนไขว่าต้องใช้ประโยชน์ภายใน 6 เดือน และแล้วเสร็จภายใน 3 ปี และใช้ประโยชน์ที่ดินได้ไม่น้อยกว่า 75% ห้ามโอนเป็นเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี หากสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดได้ สามารถใช้ประกาศสิทธิที่ดินเพื่อยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้ อย่างไรก็ตามไม่สามารถขายหรือจำนองได้ ยกเว้นเรื่องมรดก

4. ส.ป.ก.4-01

ส.ป.ก.4-01 หรือ ครุฑสีน้ำเงิน เป็นใบอนุญาตที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ในการใช้ประโยชน์ต้องมีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในพื้นที่ที่กำหนดไม่เกินคนละ 50 ไร่ คุณไม่สามารถซื้อ ขาย โอนได้ เว้นแต่เป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรม

5. สทก.

สทก. หรือ สิทธิทำกิน เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้แก่ราษฎรที่บุกรุกที่ดินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ นี่เป็นการกระทำที่ละเมิดกฎหมาย แต่รัฐบาลได้ออกเอกสารนี้เพื่อเป็นการบรรเทาทุกข์และขยายเวลาชั่วคราว ไม่สามารถซื้อ ขาย โอนได้ เว้นแต่เป็นสิทธิ์รับมรดกเท่านั้น

6. ภ.บ.ท.5

ภ.บ.ท.5 หรือ เอกสารที่ใช้ในการชำระภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีไม่ใช่เอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่อย่างใด ที่ดินยังคงเป็นของรัฐ อนุญาตให้ผู้คนอาศัยอยู่หรือใช้งานได้ชั่วคราวเท่านั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้

7. ส.ค.1

แบบแจ้งการถือครองที่ดิน ไม่ใช่โฉนดที่ดิน (ปัจจุบันยกเลิกแล้ว) เพราะไม่ใช่หนังสือที่ทางราชการออกให้ เป็นเพียงการแจ้งว่ามีที่ดินใดครอบครองอยู่ แต่สามารถใช้ขอออกโฉนดที่ดินได้ด้วย ต้องยื่นคำร้องต่อศาลยุติธรรม เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ผู้นั้นเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ให้ใช้คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลนั้นถึงที่สุดควบคู่ไปกับการออกโฉนดที่ดินด้วย

8. น.ส. 5

น.ส. 5 หรือ ใบไต่สวน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เป็นพยานเอกสาร ที่แสดงให้เห็นว่า มีเจตนาจะครอบครองที่ดิน และนำเจ้าหน้าที่ไปรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดินรวมทั้งใช้เป็นหลักฐานว่าผู้มีชื่อครอบครองที่ดินตามเนื้อที่ที่ปรากฏในใบไต่สวน

หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน (แสดงเจตนาว่าเราจะครอบครองที่ดินนั้นโดยนำเจ้าพนักงานไปทำการรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดินแปลงนั้น แต่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน อย่างไรก็ตามเราสามารถลงทะเบียนและโอนให้กันได้)

ที่ดินในประเทศไทยมี 2 ประเภท คือ ที่ดินรัฐและที่ดินเอกชน สำหรับที่ดินที่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนองได้นั้น ได้แก่ ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประกอบด้วย น.ส.3 น.ส.3 ข และ น.ส.3 ก. หรือสังเกตได้จากตราครุฑ สำหรับใครที่จะทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินอย่าลืมตรวจสอบเอกสารและรายละเอียดในเอกสารให้ดี จะได้ไม่มีปัญหาภายหลัง