ราคาประเมินที่ดิน คือ ประเมินราคาหรือกำหนดมูลค่าราคาที่ดินแต่ละแปลงนั่นเอง โดยปกติราคาประเมินที่ดินจะเพิ่มขึ้นทุกปี ตามศักยภาพของทำเลและความเจริญของทำเล เช่น ถนนตัดใหม่ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ราคาประเมิน ที่ดินสามารถเพิ่มหรือลดได้
หากคุณกำลังซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทใด คุณจะต้องรู้ว่า “ราคาประเมิน ที่ดิน” เข้ามาเกี่ยวข้อง แล้วราคาประเมินในฐานะผู้บริโภคเป็นอย่างไร? หรือหากสนใจจะซื้อจะขายทรัพย์สินนั้นควรศึกษาให้ดี
คำจำกัดความของคำว่าราคาประเมิน ที่ดิน คือ ราคากลางที่กำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญที่ดินเป็นมาตรฐาน เพื่อใช้เป็นแนวทางราคาซื้อขายที่ดินของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ใช่แค่ภาครัฐแต่ยังมีผู้เชี่ยวชาญด้านราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนด้วย
ใครบ้างเป็นผู้กำหนด “ราคาประเมินที่ดิน”
จะมีราคาประเมิน ที่ดินอยู่สามราคา คือ 1. ราคาประเมินที่ดินของภาครัฐ 2.ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และ 3.ราคาตลาด เช่นราคาประเมินที่ดินของภาครัฐเป็นราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน จะกำหนดราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
1. ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน
กรมที่ดิน อัพโหลดข้อมูลราคาที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนตรวจสอบเบื้องต้นได้ทางเว็บไซต์ https://assessprice.treasury.go.th/ เพื่อให้ผู้ที่จะซื้อหรือขายที่ดินสามารถกำหนดราคาที่เหมาะสมได้จากเลขที่โฉนดจากเลขที่ที่ดิน ราคาประเมิน ที่ดิน และราคาประเมินราคาทรัพย์สินที่ดิน เช่น คลังสินค้า ตลาด ท่าเทียบเรือ ตึกแถว บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โรงงาน โรงแรม โรงมหรสพ ลานกีฬาอเนกประสงค์ สถานพยาบาล เป็นต้น
นอกจากนี้กรมที่ดินยังมีข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม โดยนำราคาประเมินที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กำหนดโดยรอบมาอัพโหลดให้ประชาชนได้ทราบ แต่หากต้องการราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ละเอียดและชัดเจนให้ติดต่อกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินตั้งอยู่ที่ธนารักษ์จังหวัดนั้น ๆ
2. ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน
ราคาประเมินที่ดินของเอกชนเป็นการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน ทั้งบริษัทประเมินที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินต่าง ๆ กับบริษัทประเมินราคาที่ดินราคาของเอกชนจะอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน และจะอ้างอิงจากราคาตลาดแล้วกำหนดเป็นราคากลางของคุณเอง แต่ละบริษัทมีหลักเกณฑ์การกำหนดราคาเฉลี่ยในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทก็ต่างกันแต่ไม่ต่างกันมาก
3. ราคาตลาด
ราคาตลาดคือราคาที่มีการซื้อขายจริงในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากผู้ขายและราคาจากฝั่งผู้ซื้อ ก็คือผู้ซื้อและผู้ขายเอง ในบางพื้นที่ ราคาตลาดกับราคาประเมินที่ดินเอกชนอาจใกล้เคียงกัน ส่วนพื้นที่อื่นราคาตลาดจะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินเอกชน
ผู้บริโภคต้องเชื่อราคาไหน?
ราคาประเมินที่ดินทั้งสามแห่งเป็นราคาประเมินที่ดินของเอกชน และราคาตลาดส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน 20-40% แล้วแต่จังหวะเวลานั้น ๆ. เช่น ถ้ามีกระแสข่าวว่าจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนใหม่ เมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินอาจพุ่งแรงกว่าสถานการณ์ปกติ ในการซื้อขายจริงทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะยึดตาม “ ราคาประเมินที่ดินเอกชน ” เป็นส่วนใหญ่ และ “ ราคาตลาด ” เป็นหลัก มีน้อยมากที่จะซื้อขายตามราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน แต่ต้องนำราคาทั้งสามส่วน ได้แก่ ราคาประเมินที่ดินเอกชนกรมที่ดิน ราคาตลาด และราคาประเมินที่ดินเอกชนกรมที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินแบบไหนมีผลกับค่าธรรมเนียมโอน
เสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ราคาประเมินของกรมที่ดินจะเทียบกับราคาซื้อขายจริงโดยราคาจะสูงกว่าราคาฐาน เลือกใช้ราคานั้นเป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียม
หากจะยกตัวอย่างการใช้ราคาประเมินให้เห็นภาพ จะมี 3 กรณีหลัก ๆ ดังนี้
กรณีที่ 1 ซื้อขายกันเองด้วยเงินสด ไม่มีตัวแทน หรือบริษัทนายหน้า ผู้ซื้อตกลงซื้อ จะซื้อราคาเท่าไหร่และถ้าเราในฐานะผู้ซื้อมีความเข้าใจเรื่องราคาประเมินที่ดินก็สามารถตรวจสอบหาข้อมูลราคาที่ดินบริเวณนั้นก่อนได้ ราคาที่ผู้ขายเสนอสูงกว่าราคาประเมินที่ดินทั่วไปหรือไม่?กลับกันถ้าเราเป็นผู้ขายแล้วมีคนมาติดต่อขอซื้อพร้อมเสนอจะรู้ ราคาที่ผู้ซื้อเสนอเป็นราคาที่เหมาะสมกับราคาประเมินที่ดินทั่วไปที่มีการซื้อขายหรือไม่
กรณีที่ 2 ซื้อขายกันเองด้วยการกู้ธนาคาร ถ้าไม่มีตัวแทน แต่ซื้อขายด้วยเงินกู้ธนาคารแล้ว ธนาคารจะมีราคาประเมินเอง หรือที่เรียกว่าราคาประเมินที่ดินเอกชน เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงราคากันได้เช่น ตกลงซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคา 1.5 ล้านบาท เมื่อขอสินเชื่อกับธนาคาร ธนาคารจะพิจารณาว่าควรให้กู้ 1.5 ล้านบาทหรือไม่ หากธนาคารประเมินว่า ที่ดินพร้อมอาคารนี้ หลังจากประเมินราคาที่ดินที่ 1.3 ล้านบาท มีโอกาสที่ธนาคารจะให้กู้ได้เพียง 1.3 ล้านบาทเท่านั้น
กรณีที่ 3 ซื้อขายผ่านนายหน้า หากเป็นกรณี ราคาซื้อขายส่วนใหญ่กำหนดโดยนายหน้า เพราะนายหน้าจะมีฐานการประเมินที่ดินเป็นของตนเอง รู้ว่าอสังหาฯ แบบนี้ สภาพนี้ บนทำเลนี้ ราคาควรเป็นเท่าไหร่ แต่ราคาทั้งหมดนี้กำหนดโดยนายหน้าจะต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของ รวมถึงในหลาย ๆ กรณี เจ้าของเองด้วย นายหน้าทำหน้าที่เป็นเพียงตัวกลางในการทำธุรกรรม
ท้ายที่สุดแล้วการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทก็มีส่วนตั้งแต่ความพึงพอใจของผู้ขายในการตั้งราคาไปจนถึงการยอมรับราคาประเมินของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นของภาครัฐหรือภาคเอกชนก็เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการหรือราคาตลาด จะเปรียบเหมือน “ลายแทงราคา”เพื่อตัดสินใจร่วมกันว่าจะซื้อหรือขายในราคาใดจึงจะเหมาะสม